Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı konusunda en merak edilen konulardan biri, hangi enflasyon oranının esas alınacağıdır.  TÜİK her ay TÜFE için aylık değişim, bir önceki yılın aynı ayına göre değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim gibi farklı göstergeler açıklıyor. TÜFE kira artış oranı hesaplanırken bunların içinden “on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” esas alınıyor. Dolayısıyla haberlerde sıkça görülen yıllık enflasyon oranıyla kira artışında kullanılan oran aynı olmayabiliyor.

Geçmişte kullanılan terminoloji nedeniyle TEFE TÜFE kira artışı veya “TEFE TÜFE ortalaması” ifadelerine bugün de rastlanabiliyor. Ancak mevcut yasal düzenlemede olağan yıllık kira artışının üst sınırı açısından TEFE-TÜFE ortalaması kullanılmıyor. Esas alınan gösterge, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Bu nedenle TÜFE 12 aylık ortalama verisi ile yıllık veya aylık TÜFE oranlarının birbirine karıştırılmaması, doğru hesaplama açısından önem taşıyor. TBK 344’teki ölçüt 2019 yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde düzenlendi.

Öncelikle sözleşmenin yenilendiği dönem için geçerli TÜFE oranı belirlenir. Ardından mevcut aylık kira bedeli, uygulanacak artış oranıyla çarpılarak artış tutarı hesaplanır. Bulunan tutarın mevcut kiraya eklenmesiyle yeni aylık kira bedeline ulaşılır. Hesaplama şu şekilde yapılabilir:

Kira artış tutarı = Mevcut kira bedeli × Kira artış oranı / 100

Bulunan artış tutarı mevcut kiraya eklendiğinde yeni aylık kira bedeline ulaşılır. Aynı işlem tek adımda “Mevcut kira bedeli × (1 + artış oranı / 100)” formülüyle de yapılabilir. Örneğin mevcut kira 20.000 TL ve uygulanacak oran %30 ise artış tutarı 6.000 TL, yeni kira bedeli ise 26.000 TL olur. Kira zammı hesaplama işlemi yapılırken sözleşmede TÜFE’nin altında farklı bir artış oranının kararlaştırılmış olup olmadığı da kontrol edilmelidir.

Kira artışında kullanılacak oran her dönem için sabit değil. Sözleşmenin yenilendiği tarihte geçerli olan TÜFE verisi dikkate alındığı için öncelikle yenileme dönemine ilişkin güncel verinin kontrol edilmesi gerekiyor. TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksi verileri arasında kira artışı bakımından esas alınan değer, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Böylece yasal kira artış oranı hesaplanırken aylık enflasyon veya bir önceki yılın aynı ayına göre açıklanan yıllık enflasyon yerine ilgili on iki aylık ortalama veri esas alınıyor.

Örneğin kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %30 olduğunu varsayalım. Mevcut aylık kira bedeli 20.000 TL ise bu oran üzerinden yapılacak artış 6.000 TL, yeni aylık kira bedeli ise 26.000 TL olur. Mevcut kira bedelinin 30.000 TL olması durumunda ise aynı örnek oran üzerinden 9.000 TL artış hesaplanır ve yeni kira 39.000 TL’ye ulaşır. Buradaki oran yalnızca hesaplama yöntemini göstermek amacıyla örnek olarak kullanılıyor; gerçek hesaplamada sözleşmenin yenilendiği dönem için açıklanan güncel TÜFE verisinin dikkate alınması gerekiyor.

Kira sözleşmesinde yıllık artış için belirli bir oran kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda sözleşmedeki oran ile yasal sınır birlikte değerlendiriliyor. Örneğin sözleşmede yıllık artış %20 olarak belirlenmiş, ilgili dönemde TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ise %30 olmuşsa sözleşmedeki %20’lik artış geçerli oluyor. Buna karşılık sözleşmede TÜFE sınırını aşan bir oran bulunması, olağan yıllık artışta bu oranın tamamının uygulanabileceği anlamına gelmiyor. TBK 344 uyarınca tarafların artış anlaşmaları TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli kabul ediliyor.

Sözleşmede kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması ise kiraya verenin istediği oranı tek taraflı olarak uygulayabileceği anlamına gelmiyor. Tarafların yeni bedel üzerinde anlaşamaması halinde kira bedeli, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere kiralananın durumu da dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebiliyor. Böylece kanun, yalnızca sözleşmede açık bir artış maddesi bulunan durumları değil, tarafların artış konusunda önceden anlaşmadığı kira ilişkilerini de düzenliyor.

Kira ilişkisinin beş yılı aşması durumunda kira bedelinin belirlenmesinde farklı bir değerlendirme gündeme gelebiliyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabiliyor. Bu değerlendirmede yalnızca ilgili dönemin TÜFE oranına bakılmıyor; TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimiyle birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınıyor.

Mahkemenin belirleyeceği yeni bedelde bu unsurlar birlikte değerlendiriliyor. Bu nedenle TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını bütün kira ilişkilerinde değişmez bir üst sınır olarak görmek doğru değil. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde sözleşme tarihi, taşınmazın özellikleri ve emsal kira bedelleri sonucu etkileyebiliyor.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25’lik geçici artış sınırlaması, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu. Bu geçici uygulamanın sona ermesinin ardından konut kiralarındaki olağan yıllık artışlarda yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan TÜFE esaslı sistem uygulanmaya başladı. Dolayısıyla bugün konut kiraları için genel ve sürekli bir %25 artış sınırından söz edilmiyor; olağan yıllık artışlarda TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınıyor.

Çatılı iş yeri kiralarında da olağan yıllık artış bakımından TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı temel ölçüt olarak kullanılıyor. Bu nedenle kira artış oranı hesaplama işlemi yapılırken önce taşınmazın sözleşme yenileme tarihi belirlenmeli, ardından o dönem için geçerli TÜFE verisi kontrol edilmeli ve son olarak sözleşmedeki artış hükmü dikkate alınmalı. Böylece kira bedelinin hangi oranda ve hangi tutara yükseltilebileceği daha sağlıklı biçimde hesaplanabilir.

Kira bedelinin doğru hesaplanması için yalnızca güncel oranı bilmek yeterli olmayabilir. Sözleşmedeki artış maddesinin içeriği, kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğü ve varsa taraflar arasındaki özel koşullar da sonucu etkileyebilir. Bu nedenle kira zammı hesaplama işlemi sırasında sözleşme hükümleri ile güncel TÜFE verisini birlikte değerlendirmek, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise gerekirse uzman görüşüne başvurmak olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olabilir.

Kira yenileme döneminde doğabilecek ek nakit ihtiyacı için Halkbank İhtiyaç Kredisi seçeneklerini değerlendirebilirsiniz. Avantajlı İhtiyaç Kredisi için Halkbank Mobil, İnternet Şubesi, Halkbank Dialog veya şubelerimizden başvurabilir, güncel koşulları ürün sayfasından inceleyebilirsiniz.

Kira ödemek yerine ev sahibi olmayı planlayanlar, Halkbank’ın konut kredisi seçenekleriyle ihtiyaç duydukları finansman ve ödeme planına uygun alternatifleri değerlendirebilir. Halkbank Konut Kredileri sayfasını inceleyerek ayrıntılı bilgi alabilirsiniz.

Kiralanan veya kiraya verilen konut ve iş yerlerinin olası hasar ve deprem risklerine karşı koruma altına alınması için ev sahipleri ve kiracılara sunulan uygun primli sigorta çözümüdür. Ayrıntılı bilgi için Zorunlu Deprem (DASK) Sigortası sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.