Konut Kredisi Kullanımı ve İpotekli Gayrimenkulün Hukuki Durumu

Konut kredisi (mortgage) nedir?

Uzun bir vadeyle kredi kullanımı sonrasında konut sahibi olmanızı sağlayan ve kredinin teminatı olarak da satın alınacak konutun tapu kayıtlarına alacaklı banka lehine ipotek kaydı düşülmesi şeklinde kullanılan krediye verilen isimdir.

Konut kredisi hangi yerler için kullanılabilir?

Satın alınacak olan gayrimenkul tapu kaydında konut olarak tescillenmiş olmalıdır. Yani, hangi bağımsız bölümün satın alınacağının net şekilde anlaşılması için ilgili konutun projesi tapuya tescil edilmiş olmalıdır. Yine gayrimenkulün hukuki niteliği asgari kat irtifaklı olmalıdır. Konut kredisi kullanımı için konutun ve binanın tamamlanmış olması şart değildir.

Kredi borcum bitmeden ipotekli konutumu satabilir miyim?

Konut kredisi kullanırken tapu kaydınıza konulan ipotek, bu konutun satışına engel değildir. Üzerinde ipotek bulunan konutunuzu, alıcının ipoteği tapu satış sözleşmesinde kabul etmesi şartıyla satabilirsiniz. Böyle bir durumda ilgili tapu müdürlüğü kredi alacaklısı banka ve/veya finans kuruluşuna konutun bir başkasına satılmış olduğunu bildirecektir. Bu bildirimi alan banka ve/veya finans kuruluşu da ipotekli konutu satın almış olan kişiye, satın almış olduğu konuta ilişkin kredi bilgilendirmesinde bulunacaktır. Banka, kredi borçlarının yasal süresinde ödenmemesi halinde, ipoteğin paraya çevrilmesi suretiyle kredi alacağının tahsil edileceğini konutu alan tarafa ihtar edecektir.

Kredi borcumu erken kapatmak suretiyle tapumdaki ipoteği kaldırmam mümkün mü?

Evet. Konut kredinizi vadesinden önce ödeme yapmak suretiyle kapatmanız ve tapudaki ipoteği kaldırmanız mümkündür. Böyle bir durumda banka veya finans kurumunuz kalan ayların ödemesi için faiz indirimi yapacak ve ödemeniz gereken kredi kapatma bedelini hesaplayacaktır.

Kredi borcumu erken kapatmanın bir cezası var mı?

Konut kredisi kullanımı banka ve finans kurumlarının uzun vadeli borç-alacak ilişkilerini regüle eden bir kredi türüdür. Yasa, bu nedenle vade tamamlanmadan kredinin kapatılması halinde banka lehine bir ön ödeme cezası hakkı tanımıştır.

Buna göre;

  • Kredinin vade bitimine 36 aydan kısa bir zaman var ise kalan anapara borcunun yüzde 1’i kadar erken ödeme cezası bankaya ödenmelidir.
  • Kredinin vade bitimine 36 aydan uzun bir zaman var ise kalan anapara borcunun yüzde 2’si kadar erken ödeme cezası bankaya ödenmelidir.

Kredi borcumun tamamını ödedim. Tapu kaydımdaki ipotek kendiliğinden silinir mi?

Kredi borcunuzu tamamladıktan sonra ipotek kendiliğinden silinmez. Kredi alacaklısı bankaya başvuruda bulunarak tapunuzdaki ipoteğin terkin edilmesini talep etmeniz gerekmektedir.

Tapumda bankanın ipoteği var, bunun dışında başkaca kişilere de ipotek verebilir miyim?

Evet verebilirsiniz. Başka yerlerden de kullanmak isteyeceğiniz kredilere, yapacağınız işler sebebiyle oluşabilecek borçlara veya mevcut borçlarınıza ve başkaca kişilerin borçlarına teminat olarak ipotekli konutunuzda başkaca ipotekler verebilirsiniz. Size konut kredisi kullandırmış olan banka birinci derece ipotek hakkı sahibi olacaktır, sonrakiler ise ikinci derece olarak başlayacak ve matematiksel olarak artarak devam edecektir. Gerçek ve tüzel kişilerin aksine banka finans kurumları ipotek harçlarından muaftırlar.

Av. Yusuf SİRKECİOĞLU

İstanbul Barosu 19156

Türkiye Barolar Birliği 34499