Konut Kiralarında Kiracı ve Kiraya Verenin Hukuki Durumu

Kiracı ve kiraya veren hukuki ilişkisi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun tanımlandığı üzere, “…kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımı veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunlu mudur?

Kira sözleşmesinin yazılı bir şekilde yapılması yasal olarak zorunlu değildir. Ancak olası bir ihtilaf durumunda sözleşmenin başladığı tarih, aylık kira bedeli, kira bedelinin ne zaman ödeneceği gibi konularda hak arama ve iddianın ispatı bakımdan yazılı sözleşme yapılması doğru olacaktır.

Kira sözleşmesi kaç yıllık yapılabilir veya süresiz yapılabilir mi?

Kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılabilmesi mümkün olacağı gibi süresiz (belirsiz süreli) olarak da yapılması olasıdır. Sözleşme süresinin sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden, tarafların hiçbir işlem yapmasına gerek kalmadan bir yıllığına yenilenecektir. Kiracının her dönem sonunda yeni bir kira sözleşmesi yapmasına gerek bulunmamakta olup mevcut sözleşmenin sadece kira bedeline ilişkin kısmı yasal olarak artacaktır.

Kira bedeli ne zaman ödenir?

Aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadığı müddetçe kira bedelleri ay sonlarında ödenir. Kira sözleşmesine yazacağınız bir madde ile kira sözleşmesinin her ayın belirli bir gününde ve peşin olarak ödeneceğini kararlaştırmak hukuken mümkündür.

Kira bedeli en fazla ne kadar artırılabilir?

Konut kiralarında kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama artış oranına göre ve bu oranı geçmemek koşuluyla her yıl artırılarak ödenir. Bu artış oranının üzerinde bir oran kararlaştırılsa dahi hukuken bağlayıcı olmayacaktır.

Beş yıldan uzun süredir kiracıysanız;

Beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.

Bunun için kiraya verenin kira artırım dönemi gelmeden en az otuz (30) gün önce Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açması gerekmektedir.

Bu dava ve yargılama sonrasında mahkemeler olası rayiç kira değerinden yaklaşık yüzde 20 kadar eski kiracı indirimi yaparak karar vermektedirler.

Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliği’nin vereceği kira tespit kararının hukuki niteliği bir tespit olduğundan bu karar kesinleşmeden icra edilemeyecektir.

Gerçek uygulamada da Türk Hukuk Sistemi’nde kiracı, ekonomik olarak daha güçlü durumda olan kiralayana karşı avantajlı durumdadır.

“Mal sahibim depozito (güvence) istiyor. Bu yasal mı?”

Konut ve iş yeri kiralamasında kiraya veren üç (3) aylık kira bedeli kadar güvence (depozito) talebinde bulunma hakkına sahiptir.

“Bir (1) yıllık kira sözleşmesi imzaladık ve süre doldu, kiraya veren sözleşmeyi feshedip kiracısından evi ya da işyerini tahliye etmesini isteyebilir mi?”

Kiraya veren, sözleşme süresinin tamamlanmış olduğunu ileri sürerek sözleşmeyi feshedemez ve kiralananın tahliyesini isteyemez.

Ancak on (10) yılı aşkın zamandır aynı konut ya da iş yerinde kiracıysanız bu durumda onuncu yılı takip eden yılın sonunda kiraya veren başkaca hiçbir sebep göstermeksizin Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliği’ne müracaat ile sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir.

 

İstanbul Barosu 19156

Türkiye Barolar Birliği 34499