İklim Değişikliğinin Gayrimenkul Piyasası Üzerindeki Riskleri ve Türkiye Analizi

Küresel ısınmanın günümüzde gözlemlediğimiz etkilerinden biri, anormal hava olaylarının sıklığı ve yoğunluğundaki artıştır. Dünyanın yükselen ortalama sıcaklığı, daha güçlü fırtınaları, daha ölümcül selleri, daha sıcak ısı dalgalarını ve daha uzun kuraklıkları beslemektedir. Bununla birlikte, iklim değişikliğinin hızlandırdığı tüm bu olaylardan hiçbiri, deniz seviyesinin yükselmesi kadar kritik ve küresel ısınmayla doğrudan ilişkili değildir. Olası iklim değişikliği senaryoları nedeniyle beklenen deniz seviyesi yükselişi (Sea Level Rise - SLR) modellemesi ve tahmini, iklim değişikliği araştırmalarının önemli bir parçasıdır.

Glasgow’da, 31 Ekim'de gerçekleştirilecek olan 26. Birleşmiş Milletler İklim Değişikliği Taraflar Konferansı'nda (Cop26) siyasetçilerin görüşlerine sunulmak üzere Hükûmetlerarası İklim Değişikliği Paneli (IPCC) tarafından en son iklim değişikliği araştırmalarını bir araya getiren önemli bir rapor yayınlandı. Bu raporda ele alındığı gibi soru artık deniz seviyesindeki yükselmenin 0,8 m'yi geçip geçmeyeceği değil, bu seviyeyi 2100 veya daha sonra ne zaman aşacağıdır. En yeni araştırmalar, en yüksek riske sahip bölgelerin ova tropikal bölgeler, tropikal Asya, tropikal Amerika ve tropikal Afrika olduğunu belirtmektedir. Araştırmacılar geçmiş yüzyılda belki bir kez meydana gelen ve bölgesel bir felaket olarak nitelenen iklim olaylarının 2100 yılına kadar artık her yıl meydana gelme olasılığının yüksek olduğunu tahmin etmektedirler.

Yükselen deniz seviyeleri, kıyı bölgelerinde yaşamayı doğrudan engelleyecek ve tekrarlanma sayısı artacak olan sel ve fırtına olayları kıyı topluluklarını olumsuz yönde etkileyecektir. Kıyıdan uzaktaki diğer topluluklar da bu aşırı hava olaylarından etkilenecektir.

İklim değişikliği eşittir  maliyet

Deniz seviyelerindeki aşırı artışın, önümüzdeki yıllarda öncelikle gayrimenkul ve inşaat sektörlerini vuracağı, bu sektörlerin karşılaşacağı ekonomik zararın çok büyük olacağı tahmin edilmektedir. Şehirler, altyapılar, binalar ve yapı malzemeleri artık akıllıca tasarlanmalı ve artan aşırı hava olaylarının oluşturacağı beklenen risklere göre ayarlanmalıdır. Deniz seviyelerinde yaşanacak bir artışta öngörülen birinci endişe alçak kıyı bölgelerinde inşa edilmiş binaların durumudur. Bu binaların önümüzdeki 40-50 yıllık dönemde ya kaldırılması ya da ayarlanabilir bina temellerine sahip olacak şekilde yeniden yapılandırılması gerekmektedir. Daha yüksek küresel sıcaklıkların dolaylı sonuçlarıyla ilgili diğer endişe ise şehirlerin ve yapıların beklenen koşullara göre yeniden planlanması ihtiyacı olacaktır. Örneğin enerji altyapıları daha uzun sürecek yaz mevsimleri ve yaşanacak sıcak hava dalgaları sırasında bina klimalarının artan kullanımını desteklemelidir. Diğer bir örnek ise uzun süreli kuraklık dönemlerinde su kullanımı için artan kapasite ihtiyacıdır. Daha güçlü fırtınalar ve artan orman yangınları, daha fazla esnekliğe sahip daha gelişmiş yapı malzemeleri yani maliyet gerektirecektir.

Şehirlerde beklenen dönüşümleri gerçekleştirebilmek için gayrimenkul ve inşaat sektörlerinin yeni inşaat seçeneklerine uyum sağlaması ve Ar-Ge yatırımlarını önemli ölçüde artırması gerekecektir. Burada, beklendiği gibi, hükümetlerin desteği olmadan özel sektörün yalnız başına altından kalkamayacağı kadar ağır bir yükten bahsedilmektedir. Dolayısıyla kanun yapıcılardan yeni iklim değişikliği politikaları, teşvik edici vergi indirimi avantajları veya Ar-Ge için ilave finansman seçenekleri gibi destekler beklenecektir. Hükümetlerin verdiği bu destekler geçmişte siyasi konjonktüre ya da ilgili coğrafyanın içinden geçtiği sosyoekonomik duruma bağlıyken, yakın gelecekte her ülke için artık zorunluluk haline gelecektir.

Türkiye’nin durumu

Aşırı hava koşullarına uyum için yapılan yatırım maliyetleri hem ülkemizde hem de dünyada gayrimenkul fiyatlarına yansıyacaktır. Ülkemiz, konumu sayesinde deniz seviyelerindeki yükselişten belki birinci derecede etkilenecek bir coğrafyada değildir. Fakat dünyada yükselen yeni yapı trendinin yankıları, iç bölgelerimizden değil ama İstanbul, İzmir ve Muğla gibi gayrimenkul fiyatlarının en yüksek olduğu kıyı şehirlerimizden duyulacaktır. Bu şehirlerimizdeki mal sahipleri veya yeni yapılacak gayrimenkullerin müteahhitleri, bir gerekliliğin de ötesinde, ancak yeni teknolojiyle yapılan gayrimenkullerin değerli olabileceği endişesini taşıyacak ve bu akımı destekleyeceklerdir. Bu yönelimin ise günümüz teknolojisiyle yapılmış binaların fiyatlarında dramatik bir düşüşe neden olması beklenmektedir. Diğer yandan yeni teknolojiyle yapılacağı vaat edilen bina fiyatlarında ise özellikle de bu teknolojinin kullanılmaya başlandığı ilk zamanlarda, öngörülemeyecek yüksek rakamlar söz konusu olacaktır.

Teknolojinin hızlı bir değişim gösterdiği son 30 yılın ilk yarısında daha çok ithal ürün kullanan ve yabancı know-how kullanan yani bir işin nasıl yapılacağına dair bilgiyi ithal eder durumda olan ülkemiz, son yıllarda Ar-Ge yatırımlarına hız vermiştir. Bu yatırımların hız kesmeden devam etmesi halinde, ortaya çıkacak yeni dünya düzenine ülkece ayak uydurmamız ve ekonomimizi büyüterek bilgi ihraç eder hale gelmemiz mümkün olabilir. Çünkü yaklaşık 20 veya 30 yıl içinde iklim değişiklikleri yeni çalışma biçimlerini insanlık için zorunlu hale getirecek ve ancak bu değişikliklere uyum sağlayabilen ülkeler o günün büyük medeniyetleri olabilecektir.

Gayrimenkulde de uzmanlıklarını, tahmin ve stratejik karar verme alanında örneğin yapay zekâ (Artificial Intelligence - AI) ile birleştirebilen emlak şirketleri, rakiplerine göre avantaj elde edecektir. Yine arazi kotu veya coğrafi özellik verilerini karar verme süreçlerine dâhil etmek için derin öğrenme gibi gelişmiş veri analitiği tekniklerini kullanabilen şirket ya da bireyler, varlıklarının en gerçekçi değerlemesine sahip olacaklardır.

Dr. Burcu Aykaç Fas

Referanslar

Hooijer, A., & Vernimmen, R. (2021). Global LiDAR land elevation data reveal greatest sea-level rise vulnerability in the tropics. Nature Communications, 12(1), 1-7.

Oppenheimer, M., B.C. Glavovic , J. Hinkel, R. van de Wal, A.K. Magnan, A. Abd-Elgawad, R. Cai, M. Cifuentes-Jara, R.M. DeConto, T. Ghosh, J. Hay, F. Isla, B. Marzeion, B. Meyssignac, and Z. Sebesvari, 2019: Sea Level Rise and Implications for Low-Lying Islands, Coasts and Communities. In: IPCC Special Report on the Ocean and Cryosphere in a Changing Climate [H.-O. Pörtner, D.C. Roberts, V. Masson-Delmotte, P. Zhai, M. Tignor, E. Poloczanska, K. Mintenbeck, A. Alegría, M. Nicolai, A. Okem, J. Petzold, B. Rama, N.M. Weyer (eds.)]. In press.

https://www2.deloitte.com/pl/en/pages/real-estate0/articles/knowing-what-others-dont-gaining-a-competitive-edge-in-real-estate-with-AI-driven-geospatial-analytics.html

https://www2.deloitte.com/xe/en/pages/finance/articles/technology-enabled-forecasting-real-estate-sector.html

https://www.theguardian.com/environment/2021/jun/29/risk-from-sea-level-rises-unless-emissions-reduced

https://www.theguardian.com/environment/2021/jun/23/climate-change-dangerous-thresholds-un-report