Gayrimenkul Yatırımlarının Özellikleri

Gayrimenkul, Türkiye’de de dünyanın geri kalanında olduğu gibi en popüler yatırım araçlarından biridir. Türkiye’de ev sahipliği oranının 2020 itibarıyla yüzde 57,8 olduğunu ve konut dışında tarla, arsa ve ticari gayrimenkul sahipliğini de dikkate alacak olursak en azından toplumun önemli kısmının gayrimenkul yatırımcısı olduğunu kabul etmek yanlış olmayacaktır. Bu yazımızda gayrimenkul yatırımlarında dikkate alınması gereken unsurları inceleyeceğiz.

Tüm yatırımlarda olduğu gibi gayrimenkul yatırımında da dikkate alınması gereken en önemli unsurlar; ileride yaratması beklenen nakit akışları ve ilk yatırım maliyetini dikkate alarak hesaplanan, beklenen getiridir. Gayrimenkul yatırımında nakit akışı kaynakları; elde edilen kira gelirleri ve gayrimenkulün fiyat değişiminden kaynaklanan sermaye kazancıdır. Ancak nakit akışlarını hesaplarken elde edilen gelirlerden doğabilecek vergi ödemelerini ve amortisman giderlerini de dikkate almak gerekir.

Yatırım yapılan gayrimenkul çeşidi nakit akışı kaynağının da belirleyicisidir. Tarla ya da arsa gibi yatırımlar kira geliri yaratmaz ve bu yatırımların beklenen getirisi öngörülen fiyat artışlarıyla gerçekleşecek olan sermaye kazancı kaynaklıdır. Özellikle gelişmemiş bölgelerde yapılan bu tür yatırımlar bölgenin gelişeceği öngörüsü üzerine yapılan spekülatif yatırımlardır ve gelişmiş bölgelerdeki konut ve ticari gayrimenkul yatırımlarına göre daha risklidir.

Diğer taraftan konut ya da ticari gayrimenkul yatırımlarının ise sermaye kazancı potansiyeli daha düşüktür ve değerini belirleyen en önemli unsur yarattığı düzenli kira geliridir. Bu tür yatırımlarda ödenmeyebilecek kiralar ve boş kalma süreleri nedeniyle oluşabilecek ileri tarihli olası kayıplar, bakım giderleri, vergi ve sigorta gibi giderler de dikkate alınarak net gelir hesaplanmalı ve beklenen yatırım getirisiyle gayrimenkule bir değer biçilmelidir.

Konut ve ticari gayrimenkul yatırımlarının genelde hisse senedi gibi finansal yatırım araçlarından daha az riskli olduğu belirtilmektedir. Türkiye’de de, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 2010-2020 yılları arası konut fiyat endeksi verileri kullanılarak yapılan analizde konut yatırımı yıllık getirisinin standart sapması yüzde 3.55 çıkarken, aynı dönem için BIST 100 endeksinin yıllık getirisinin standart sapması yüzde 27.15 çıkmıştır.

Gayrimenkul yatırımları için önemli analizlerden birisi de hisse senetleriyle arasındaki düşük korelasyondur. Hisse senetleriyle olan düşük korelasyon nedeniyle gayrimenkul yatırımları portföy çeşitlendirmesi konusunda önemli bir katkı sağlamaktadır. Türkiye’de de BIST 100 endeksinin 2010-2020 yılları arasındaki yıllık getirisi ile Merkez Bankası konut endeksi yıllık getirisinin arasındaki korelasyon 0.18’dir. Aynı dönem için konut endeksinin Dolar/TL kurunun yıllık değişimiyle korelasyonu da 0.09’dur. Konut fiyatlarının dolar kuru ve borsa endeksiyle olan zayıf ilişkisi Türk yatırımcılarına portföy çeşitlendirmesi alanında önemli bir fırsat sunmaktadır.

Gayrimenkul yatırımının en önemli avantajlarından birisi de düşük maliyetli yüksek finansal kaldıraç imkânıdır. Yatırımcılar yatırım yapılan gayrimenkulleri teminat olarak göstermektedir. Küçük yatırımcılar finansal araçlarda kaldıraçlı işlem yapmak istedikleri zaman karşılaştıkları finansman maliyetinin çok daha altında bir maliyetle uzun vadeli gayrimenkul kredisi kullanabilmektedir. Bu şekilde gayrimenkul yatırımının getiri oranı, borçlanma maliyetinden büyükse, kaldıraçlı yatırım ile yatırım getirisini katlayarak artırmak mümkün hale gelecektir.

Son olarak gayrimenkul yatırımlarının en büyük dezavantajı ise finansal varlıklara göre likit olmayan bir yatırım olmasıdır. Likidite sorunlarının yaşandığı bir piyasada bir gayrimenkulün doğru değerinin çok altında bir fiyattan satılması söz konusu olabilir.

Gayrimenkul yatırımları düşük risk seviyesi, kullanılabilen yüksek kaldıraç oranı, ve finansal enstrümanlar ile düşük korelasyonu nedeniyle portföy çeşitlendirmesine önemli katkı sunmaktadır. Gayrimenkul yatırımında ulusal ekonominin durumu, faiz oranları gibi makro faktörlerin yanı sıra, yatırım yaptığınız bölgeye özel durumları da dikkate alarak doğru alanda yatırım yaptığınızdan emin olmanız gerekmektedir.

Prof. Dr. Cenktan Özyıldırım

Referanslar:

  • Randy Billingsley, Lawrence Gitman, Michael Joehnk (2021) Personal Financial Planning, 14th Edition, Cengage