Gayrimenkul Yatırımı Alternatif Yolları: Yatırım Ortaklıkları ve Fonlar

Ülkemizde ve dünyada gayrimenkul,en popüler yatırım araçlarından biri olmasına rağmen, çoğu bireysel yatırımcı için bu yatırımların yönetilmesinde sorunlar yaşanmaktadır. Gayrimenkul yatırımlarının kiraya verilmesi, bakımlarının yapılması, ödemelerinin takip edilmesi gibi işlemler zaman ve emek gerektirmektedir. Bunun yanı sıra gayrimenkul yatırımı yapmak için gereken miktarın büyüklüğü, küçük yatırımcılar için erişilmesi güç rakamlar olabilmekte ve son olarak finansal araçlara göre likit bir varlık olmaması da ayrı bir sorun olarak dikkat çekmektedir.

Gayrimenkul yatırımı ortaklığı ve gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar için bu tür sorunları taşımayan alternatif seçenekler oluşturmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bireysel ve kurumsal yatırımcıların tasarruflarından bir fon havuzu oluşturarak gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmak amacıyla kurulan ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenen sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, aynı bir gayrimenkul yatırımı gibi, yatırım yapılan gayrimenkullerden kira geliri ve fiyat değişimlerinden kaynaklanan sermaye kazancı elde etmek için kurulur. Halka arz sürecinde toplanan fonlarla kuruluş amacı doğrultusunda gayrimenkul yatırımları gerçekleştirilir ve gayrimenkul yatırım ortaklığı payları normal bir hisse senedi gibi hisse senedi piyasasında işlem görmeye başlar. Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senedine yatırım yapan bir yatırımcı, ortaklığın portföyündeki gayrimenkullerin payı oranındaki kısmına sahip olmuş olur. Bu şekilde gayrimenkul yatırımının varlıkları yönetmekle ilgili sorunlarıyla uğraşmak zorunda kalmadan sermaye kazancı ve kira geliri potansiyelinden faydalanmış olur.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kira gelirlerinden ve alım-satımdan elde edilen kazançları temettü olarak yatırımcılarına aktarmaktadır. Bu şekilde yatırımcılar aynı kira geliri gibi düzenli bir gelir elde edebilmektedir. Ortaklığın portföyündeki gayrimenkullerin değerindeki değişimler de borsada işlem gören ortaklığın hisse senetlerine yansımakta ve yatırımcı bu şekilde gayrimenkul yatırımlarının en önemli unsurlarından birisi olan sermaye kazancından da faydalanmaktadır. Ayrıca likit bir hisse senedi piyasasında işlem gören paylara yatırım yapmak doğrudan gayrimenkul yatırımında karşılaşılan likidite sorununu da çözmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları kamu tarafından da, önemli bir sorun olarak görülen konut ihtiyacını karşılayacak büyük bütçeli projelerin finansmanına kaynak oluşturması amacıyla teşvik edilmektedir. Bu tür gayrimenkul projelerinin finansmanının borçlanma yoluyla değil de, halkın ortaklığıyla gerçekleştirilebiliyor olması, daha fazla projeyi mümkün kılmakta ve ekonomiye de önemli bir katkı sağlamaktadır. Bu çerçevede gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gelirleri, gelir vergisinden muaf tutulmuştur. Vergi muafiyeti de gayrimenkul yatırım ortaklığı hissedarları için önemli bir avantaj oluşturmaktadır.

Gayrimenkul yatırım fonları da aynı amaçlarla portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) denetiminde, katılma belgesi karşılığında fon toplayıp yatırım yapan finansal yapılardır. Gayrimenkul yatırım ortaklığıyla karşılaştırıldığında önemli farkları bulunmaktadır. Öncelikle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tüzel bir kişiliği bulunmamaktadır. Ancak yatırım yaptıkları gayrimenkuller, fonun adına tescil edilmekte ve sahipliği dolaylı olarak fonun katılım belgesine sahip olan yatırımcılara payları oranında ait olmaktadır. Fonun katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilmektedir. Fonun katılma payları borsada işlem görmemektedir. Katılma payları fona geri satılabileceği gibi nitelikli yatırımcılar arasında da satışı gerçekleştirilebilir. Fon elde ettiği gelirleri katılım payı sahiplerine kâr payı olarak dağıtabilir.

Gayrimenkul yatırım fonu ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırımına alternatif olarak benzer avantajları sunmaktadır. Aralarındaki en önemli fark fonların bir borsada işlem görmemesidir. Bu nedenle fon katılım payının değeri fonun toplam değerinin pay sayısına bölünmesiyle yılda en az bir kere hesaplanır ve yatırımcılara duyurulur. Fon katılma paylarının değerlerinin duyurulmasıyla ilgili süreç fonun ihraç edilmesi aşamasında oluşturulan belgelerde açıklanır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonları gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar için önemli avantajlar sunmaktadır. Bir gayrimenkul kira geliri gibi düzenli bir gelir imkânı sağlamaktadır ve gayrimenkule göre likit bir yatırım aracıyla gerçekleşen değer artışlarından faydalanmak mümkün olmaktadır. Vergi muafiyeti de diğer bir unsur olarak doğrudan gayrimenkul yatırımına göre bir avantaj olarak dikkat çekmektedir. Gayrimenkul yatırımı yapmak; yatırım yapılacak gayrimenkulün bulunması, değerlemelerin yapılması, alım işlemi ve sonrasındaki bakım, gelirlerin tahsili gibi yönetim aşamaları her bireyin zaman ve enerji ayırmayı tercih etmeyeceği süreçler olabilir. Böyle durumlarda gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonları, bu süreçlerin profesyonel bir ekip tarafından ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun denetim ve gözetiminde gerçekleştirilmesini isteyen yatırımcılar için önemli alternatifler olarak dikkat çekmektedir.