Yeni Başlayanlar İçin Gayrimenkul Yatırım Rehberi

Gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsunuz ama nereden başlayacağınızı bilmiyor musunuz? Bu yazımızda gayrimenkul yatırımı yapmaya nasıl hazır hale gelebileceğinizden bahsediyoruz.

1.Adım: Önce hedefinizi belirleyin ve bir plan oluşturun.

İlk kez gayrimenkul yatırımı yapacaksanız en iyi sonucu almak için hedeflerinizi ana hatlarıyla belirlemeniz ve bir plan oluşturmanız çok önemlidir. “Pasif Gelir” makalemizde de değindiğimiz gibi almayı planladığınız mülk çalışsanız da çalışmasanız da size süresiz olarak bir kira, yani pasif gelir sağlayacaktır. Bu yüzden yatırımınızdan en iyi verimi alabilmek için önce tecrübeli ev sahiplerinden tavsiye almak ve aşağıda madde madde gözden geçirdiğimiz planı dikkatlice uygulamanız önemlidir.

a.       Yatırım amaçlı gayrimenkulünüze ne kadar süre sahip olmak istiyorsunuz?

Bu sorunun cevabı gayrimenkulü edinme amacınızda saklıdır. Amacınız nedir? Bu kiralık gayrimenkul yaşamak için mi, yoksa daha büyük bir yatırım ya da gayrimenkul satın almak için bir basamak olarak mı kullanılacaktır?

b.      Finansal durumunuza gerçekçi yaklaşın.

Yatırım yapılacak gayrimenkullere bakmadan önce mali sınırınızı net bir şekilde ortaya koymanız önemlidir. Bankadan alacağınız ev kredisinin ödeme planıyla gelir ve giderlerinizi dikkate alarak karşılaştırma yapmalısınız.

c.       Yatırım yapacağınız alanı iyi analiz edin.

Yatırımınızdan bekleyeceğiniz potansiyel getiriyi hangi tip gayrimenkullerden sağlayacağınızı araştırın. O an için pazarda hangi niteliklere sahip gayrimenkullerin çekici olduğunu bilmek yatırım yapmak istediğiniz alanı anlamak demektir. Planlama aşamasında bölgedeki mevcut piyasa eğilimlerini anlamak ve mali durumunuzla uyumlu emlak fiyatlarını öğrenmek için güvenilir bir yerel emlakçıyla konuşabilirsiniz.

d.      Kiralama pazarını anlayın.

Alan araştırmasına benzer şekilde, kiralama piyasasını anlamak, size kiracıların ne kadar ödeme yapabilecekleri konusunda fikir verecek ve getirinizi daha doğru bir şekilde hesaplamanıza yardımcı olacaktır. Çünkü yatırımınızın geri dönüşü gayrimenkulü elden çıkarana kadar alacağınız kira getiriniz olacaktır. Bu gelirin verimi de genel maliyetlerinizle mülkünüzü kiralamaktan elde ettiğiniz gelir arasındaki fark veya oran ölçülerek hesaplanır.

e.       Yatırımın geri dönüş süresi.

Hangi yatırım olursa olsun yatırımın kendini amorti etme süresi en önemli kârlılık göstergelerindendir. Genelde faiz ve enflasyon göz ardı edilerek, alınan kiranın en fazla  10 yıl gibi bir sürede edinilen mülkü karşılaması beklenir. Fakat bu süre aslında enflasyon ve faiz altında hesaplanmalıdır. Bu hesabın detaylarını “Paranın Zaman Değeri” makalemizde örneklerle kısaca tanıtmıştık. Geri dönüş süresinin mümkün olduğunca kısa olması tabii ki yatırımın tercih nedenlerindendir.

2. Adım: Anapara ödemesi kararı

Yatırım planınızı hazırladıktan sonra, yatırım amaçlı gayrimenkul fikrinizi gerçeğe dönüştürmek için verilmesi gereken bir sonraki karar anapara ödemesinin oranı olacaktır. Çoğu ev kredisinde olduğu gibi, gayrimenkul yatırımı yaparken en az yüzde 20’lik bir bölümün tarafınızca karşılanması gerekecektir. Fakat bu oranda anapara ödemesi yaparak alınan mortgage kredilerinde eğer ki uzun vade seçilirse ödenecek faiz miktarı yüksek olacaktır. Az bir anapara ödemesiyle ev sahibi olmak bireyler için ilk anda cazip görülebilir. Fakat uzun vadede, ödenecek toplam rakam düşünüldüğünde, mümkün olan en fazla anapara ödemesiyle alım yapmanın daha mantıklı olacağı anlaşılacaktır.

3. Adım:  Tek seferlik ve sürekli maliyetlerin doğru hesaplanması

Anapara ödemesi kullanacağınız kredide yüksek bir yüzdeyi teşkil etse dahi bir gayrimenkul yatırımıyla ilgili tek seferlik ve sürekli maliyetleri göz önünde bulundurmanız gerekmektedir. Bir ev kredisi alırken karşılaşacağınız tek seferlik maliyetler; tapu harcı, emlak alım-satım vergisi, yeni mülkünüzü bir emlakçı kanalıyla bulduysanız emlakçının komisyonu, kredinin verilmesiyle ilgili hayat, DASK sigortaları ve dosya masrafı gibi yasal ücretlerdir. Sürekli maliyetler ise; alacağınız mülkün aylık bakım giderleri, eğer gayrimenkulünüz bir apartman dairesi veya site içinde bir ev ise boş durduğu sürece ödeyeceğiniz aylık aidatları ve tabii ki yıllık emlak vergisi olacaktır.